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泰兴市业主大会和业主委员会工作指导意见
发布时间:2013年05月05日 阅读次数:次 作者:admin

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等政策法规,参照《泰州市区业主大会和业主委员会工作指导意见》,并结合我市实际,现对我市业主大会及业主委员会工作提出如下指导意见。


一、关于对业主大会、业主委员会的直接指导和备案监管
市住宅小区物业管理办公室(以下简称“市物管办”)是业主大会指导、监管责任单位,各街道办事处(乡镇人民政府)为业主大会的直接指导部门,各相关社区居委会负责具体实施,各街道办事处(乡镇人民政府)应明确分管负责人具体负责业主大会的指导工作;市物管办应对各街道办事处(乡镇人民政府)的工作给予协助和支持。
业主委员会选举产生后,应同时向街道办事处(乡镇人民政府)和市物管办备案。业主委员会作出的决定应通过社区居委会或直接向街道办事处(乡镇人民政府)报备,涉及重大事项的决定还应当向市物管办报备。
二、关于业主委员会的备案内容和信息公布
业主委员会的备案内容主要包括业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料。业主委员会委员名单应包含委员姓名、性别、出生年月、主要的学习和工作经历、联系电话、照片、住址等内容。各街道办事处(乡镇人民政府)应及时将经备案的业主委员会委员的相关信息(不包括住址)以及各业主委员会作出的重大决定及时报市物管办,并在指定媒体公布。
三、关于业主大会的筹建和业主委员会换届工作
首届业主大会原则上应当由建设单位负责筹建;业主自行筹建业主大会的,则应有本物业区域20%以上的业主提议。筹备小组应当由业主代表、建设单位代表,街道办事处(乡镇人民政府)代表组成,街道办事处(乡镇人民政府)代表任筹备小组组长。筹备小组成员应不低于5人,其中各街道办事处(乡镇人民政府)代表1人,业主代表不低于2人。首届业主大会的筹建费用由建设单位承担。
业主委员会委员每届任期不超过5年,可连选连任。业主委员会的换届工作应在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下进行,街道办事处(乡镇人民政府)代表任换届工作组组长。业主委员会任期届满前3个月,应当启动换届工作;未及时启动换届的,街道办事处(乡镇人民政府)应会同市物管办指派工作人员指导其换届工作;逾期6个月仍未完成换届的,原业主委员会视作自行解散,委员资格终止。业委会解散期间,印章由街道办事处(乡镇人民政府)保管,有关工作由街道办事处(乡镇人民政府)代管,直至下一届业委会选举产生。
四、关于业主委员会委员和主任候选人的条件
除住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定的必要条件外,我市业主委员会委员候选人还应当具备以下条件:
1.未发生侵害本物业区域其他业主权益和公共利益的行为;2.
本人、配偶及其直系亲属在本物业区域的物业服务企业中没有任职;
3.不存在欠交物业服务费及其它相关费用的行为。
倡议业主委员会主任候选人另具备以下条件:
1.具有较丰富的社会工作经验和良好的群众基础;
2.具有机关企事业单位领导工作经验的优先考虑;
3.具备一定的房地产、物业管理、法律、财经等基础知识;
4.大专以上学历;
5.年龄原则上不超过65周岁。但连选连任、工作规范、成效突出的可适当放宽。
五、关于业主委员会的工作经费保障和工作激励
业主委员会工作经费主要包括:召开业主大会和业主委员会的会议费用,业主委员会委员必要的工作报酬和交通、通讯补贴,业主委员会的日常办公费用等。业主委员会的工作经费由全体业主承担,也可以从小区公共设施经营收入中列支,但应有台帐记录并定期公布,以备业主查询。
市物管办将会同各街道办事处(乡镇人民政府)对我市业主委员会的工作开展情况进行督导,对工作开展规范、多数业主认同、小区管理良好的业委会将给予必要的精神和物质奖励。
六、关于业主委员会的工作规范
业主委员会应当挂牌,有固定的办公场所,每年最少一次向业主提交本区域的物业管理工作报告,在醒目位置设置主任信箱、公布联系电话向业主征求意见和建议,对不遵守本区域管理规约的业主通过发函、约谈等形式做说服工作,协助物业服务企业对未缴费的业主进行催缴。业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主委员会应定期召开委员会会议(原则上每季度不低于一次),对有关物业管理事项进行研究,业主委员会作出的决定应形成会议纪要。



相关法律法规依据:
国务院《物业管理条例》第十条规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会。
《物业管理条例》第十六条规定:业主委员会应当自选举之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
《物业管理条例》第十九条规定:业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定:物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定:业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一) 具有完全民事行为能力;
(二) 遵守国家有关法律、法规;
(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
(四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(五) 具有一定的组织能力;
(六) 具备必要的工作时间。
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定:业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定:业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。


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