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开发商卖地下车库遭抵制 法院:业主有权使用
发布时间:2014年08月24日 阅读次数:次 作者:www.fc980.com北京房地
来源:2013年05月28日南京日报

  开发商想以每个车位28万元至35万元不等的价格对外出售属于人防工程的地下车库,结果被业委会阻止,用于业主停车。纠纷闹到法院后,开发商向业委会讨要地下车库的要求,被法院判决驳回。

  开发商:业委会、物管公司强占地下车库

  永嘉年华公寓位于江东北路209号,其开发商是江苏永嘉置业有限公司。

  不久前,永嘉置业公司到鼓楼法院起诉永嘉年华业委会及其物业管理公司称,永嘉年华公寓一至三楼的商铺以及地下车库都归永嘉置业公司所有。但从2011年12月17日起,永嘉年华业委会及其物业管理公司,以撬锁、扭锁等方式,非法占了地下车库,并以每月150元一个车位的价格,向业主招租。另外,他们还对一至三层的商铺断水、断电,用铁栏杆将商铺门前迎街一面封死。这些做法,导致永嘉置业公司无法向他人出租商铺、转让车位。

  永嘉置业公司请求法院判令永嘉年华业委会及其物业管理公司立即停止上述侵权行为,拆除商铺门前的铁栏杆、返还地下车库,并赔偿各项损失近60万元。

  业委会:地下车库属人防工程,开发商无权卖

  针对永嘉置业公司的起诉,永嘉年华业委会主任桑悦说,情况并非如此。

  “业主入住后,永嘉置业公司为了方便其侵占业主共有财产,长期阻挠、破坏业主委员会的成立。”桑悦说,后在街道帮助下成立了业主委员会,该公司又拒绝移交住宅区规划图等资料,也不提供配套公用设施和物业管理用房,小区消防系统至今处于瘫痪状态。而地下车库,经与市人防办及相关部门核实,这是公寓的人防配套工程,其建设费用已平摊到业主头上,其广告费、停车费也应归全体业主所有。开发商想以每个车位28万元至35万元不等的价格对外销售,属于侵害业主合法权益的行为。另外,因为永嘉置业与他人的债务纠纷,公寓的一至三楼目前已被法院查封,永嘉置业公司已无权对其出租、销售,也不存在损失问题。

  对于桑悦的说法,永嘉年华的物业管理公司表示赞同。他们都认为,永嘉置业公司到法院状告他们没有道理。

  法院:该地下车库是人防配套工程,业主有权使用

  对于永嘉置业公司的起诉,法院进行了多次庭审和调查取证。综合各方面情况,法院认为,地下车库是公寓楼的人防配套工程,平时规划为汽车库和设备用房,不归开发商所有。小区内除地面道路外,在仅有地下车库用于停放汽车的情况下,地下车库应向全体业主开放。依据物权法,业主委员会有权收取停车费并对其进行分配,或用于人防工程的维护,或用于停车管理的必要支出等。

  法院另外还查明,公寓楼的一至三层商铺已被司法查封,目前已进入强制拍卖阶段。为防止费用进一步产生,业委会、物业公司对其采取的断电、断水行为并无不当。同时,业委会代表全体业主利益,讨论决定对小区实施栏杆围挡、封闭管理也是合理的。

  进一步查明事实后,鼓楼法院于近日判决驳回了永嘉置业的所有诉讼请求。

  开发商违法租售人防车库现象时有发生

  法官:相关职能部门要监管

  据了解,《南京市人民防空工程建设管理规定》明确要求,从2004年的4月1日起,我市新建民用建筑(包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑),都必须按照相应比例修建6级以上防空地下室,防空地下室的建设资金由建设单位筹措,列入建设项目总投资,在规划中不计算容积率。

  “依据物权法,这些人防工程如果在居民小区的建筑区划内,规划平时用于停放汽车的,首先应满足本小区业主需要,开发商无权将其当地下车库对外销售或出租受益。”市中院一位法官接受记者采访时说,但近年来,不少开发商利用业主对上述法规不知情的短处,擅自将属于人防工程的地下车库对外销售或出租受益,不仅违背了上述法规,也侵害了业主的合法权益。因此,相关职能部门一定要加强对开发商在这方面的行为监管。
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