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南通市关于进一步规范业主大会、业主委员会制
发布时间:2015年04月10日 阅读次数:次 作者:北京房地产律师网
各有关单位:
 
为了贯彻《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《业主大会规程》(建住房[2003]131号)的有关规定,在我市进一步深入推行业主大会制度,充分发挥业主委员会职能,增强业主自治的意识和能力,进一步规范我市物业管理行为,现就进一步规范业主大会、业主委员会制度的有关要求通知如下:
 
一、《物业管理条例》确立的业主大会制度是全部物业管理活动的基础,业主大会制度建立和实施程度决定物业管理活动能否正常开展,关系到业主合法权益的保障和物业管理市场的健康发展。因此,各物业管理区域相关主体要以“三个代表”重要思想为指导,按照《物业管理条例》等法律法规的要求,围绕业主是物业管理区域内重要的权利主体和责任主体,依法成立业主大会并选举产生业主委员会,从而全面建立和实施业主大会制度。
 
二、一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
 
三、物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到50%,或者已交付使用的物业建筑面积达到30%,但是使用已超过一年,应当依法成立业主大会,并选举产生业主委员会。
老旧居住区域,在尊重居民意愿基础上,由街道办事处、乡镇人民政府积极引导业主成立业主大会,改善基础条件,逐步推行物业管理。
 
四、筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的市、区、县物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由开发建设单位、业主代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。筹备组可邀请派出所、物业公司等单位参加。
 
五、业主大会会议可以采用集体会议讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人、其他业主代表参加业主大会会议,委托参加业主大会会议必须签署包括表决项目、表决内容的委托书。
业主人数较多,按幢/单元/楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
 
六、首届业主大会会议的筹备工作按以下程序实施:
(一)物业管理区域符合成立首届业主大会条件时,原开发建设单位应当向所在市、县、区物业管理行政主管部门提出申请;或20%以上业主代表提出申请。
(二)所在市、县、区物业管理行政主管部门接到申请后,会同所在地街道办事处,指导业主代表、建设单位等组成业主大会筹备组,筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业区域公示7天。
(三)筹备组采取集体会议讨论的形式召开首届业主大会会议、选举业主委员会,做好下列筹备工作:
1、确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
2、拟定本区域《业主大会议事规则》(草案)、《业主公约》(草案)等;
3、确认业主身份,确定业主在首届业主大会会议上的投票权数;
4、确定业主委员会委员候选人产生办法,产生的候选人填写简历;
5、做好召开首届业主大会会议的会务等其他准备工作。
6、筹备组应当自组成之日起30日内,组织召开首届业主大会会议,讨论有关事项并选举产生首届业主委员会,会议当场公布大会决议。
本款1、2、3、4项的内容应当在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告或发送到每位业主。
(四)筹备组采用书面征求意见的形式召开首届业主大会会议、选举业主委员会,应当做好以下筹备工作:
1、确定书面征求意见函的格式、内容、公布时间、说明文件以及有关分工负责等;
2、拟定本区域《业主大会议事规则》(草案)、《业主公约》(草案)等;
3、确认业主身份,确定业主在首届业主大会的投票权数;
4、确定业主委员会委员候选人产生办法,产生的候选人填写简历;
5、其他准备工作;
本款1、2、3、4项的内容应当在首届业主大会征求意见函(表)发出15日前以书面形式在物业管理区域内公告或发送到每位业主。
6、筹备组向本区域全体业主送达书面征求意见函(表),并书面告知业主反馈意见的截止时间和投放地点;
7、筹备组在规定时间收集业主意见函(表),并进行统计;
8、筹备组公布书面征求意见收集的结果,业主委员会选举情况,公布业主大会会议的有关决议。
(五)业主委员会应当在选举产生之日起30日内,持以下材料向所在市、县、区物业管理行政主管部门备案:
1、业主大会筹备组人员组成及公告情况;
2、业主大会筹备组筹备工作总结;
3、业主委员会选举办法、候选人、《业主大会议事规则》(草案)、《业主公约》(草案)等的公告情况;
4、业主委员会选票、业主大会会议表决材料;
5、业主大会表决通过的《业主大会议事规则》;
6、业主大会表决通过的《业主公约》;
7、业主大会决议(业主大会召开情况、业主委员会选举结果、业主大会会议表决结果等);
8、首届业主委员会第一次会议决议(业主委员会成员分工、表决事项情况等)。
以上公告材料要提供清晰的公告现场图片资料(能显示公告张贴地点及期限)。
 
七、业主委员会每届任期为三年。业主委员会到期三个月前进行换届选举,换届选举工作由上一届业主委员会负责,参照上述程序进行。因业主委员会解散等原因,经业主大会决定可以提前换届,换届选举工作由业主大会负责。
 
八、物管项目所在市、县、区物业管理行政主管部门对业主大会、业主委员会的备案材料确认后,出具《业主大会、业主委员会成立备案证明单》,业主委员会应当将《业主大会、业主委员会成立备案证明单》在所在区域内向全体业主公示。
 
九、新成立的业主大会、业主委员会可凭《业主大会、业主委员会成立备案证明单》刻制印章,印章刻好后至物管项目所在市、县、区物业管理行政主管部门备案。
 
十、业主大会成立后,要依法充分履行以下职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
 
十一、业主委员会委员(包括候选人)应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的房屋所有权人;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程,履行缴纳物业管理费等业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(五)具有一定组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
 
十二、业主委员会应当依法履行以下职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
 
十三、业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
 
十四、业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当就业主大会和业主委员会工作经费的使用情况,定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。
附件:1、业主大会筹备组成员自荐、推荐表(示范文本)
2、业主委员会候选人推荐表(示范文本)
3、业主委员会候选人简历表(示范文本)
4、业主委员会选票(示范文本)
5、业主大会会议书面征求意见表(示范文本)
6、业主大会议事规则(示范文本)
7、业主公约(示范文本)
8、业主大会决议(示范文本)
9、业主及投票权数清册(示范文本)
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