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什么是查封房?
发布时间:2017年09月21日 阅读次数:次 作者:北京市康达律师事
查封是公检法系统采取的一种财产保全措施,主要是因为为了维护受害人的权利,经过申请或者依职权限制房屋办理过户手续。那么如何避免自己买到查封房呢?

缺乏法律常识,风险意识淡薄,容易轻信他人,是涉案买房人普遍存在的问题。在市场经济条件下,任何交易都会存在不同程度的风险,对于房屋买卖这种大宗财产交易,更应当小心谨慎,尽可能将风险降至最低。在此,给大家提示以下建议:
搞清状况是前提
房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封,对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此,买房前务必详细调查了解房屋的上述情况,以及出卖方尤其是开发商的信用情况,一旦发现不妥,应当提高警惕,谨慎交易。
尤其是名下已有住房及购房经营性房屋(商铺)的买房人,由于法律对他们的保护力度相对不强,承担的风险比仅购买一套房屋用于居住的消费者大得多,所以更要谨慎行事,切忌一时冲动,埋下隐患。
留存证据是关键
俗话说打官司就是打证据。按照举证责任的一般规则,买房人对自己提出的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明的,由负有举证责任的买房人承担不利后果。
因此,在交易过程中务必要强化证据意识,关键不在于有没有证据,而在于证据能不能被法院认可和采纳。要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据,如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等,尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。
同时,注意可能影响证据效力的细节问题,房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致,不要对发票内容进行涂改,不要将房款轻易打入非出卖方账户,如开发商员工的个人账户等,避免证据瑕疵导致证明力下降,损害自己的实体权利。
预告登记是屏障
我国《物权法》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度。一旦签订合同并办理了预告登记,出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记,也不能再另行处分房屋,大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。
同时,由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分,买受人请求停止处分的,法院理应支持。如果符合物权登记条件,还应当进一步解除查封,停止执行。因此,建议买房人充分利用法律赋予的权利,为自己筑起一道防火墙。
资金监管是手段
为避免付款后因各种原因无法办理产权过户,建议买房人尽量采取委托第三方金融机构进行资金托管的方式进行交易,托管资金冻结在出卖方在银行的账户中,或者中介机构在住建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中,待买卖双方办理完产权交割手续后,再解冻资金,而不要直接将首付款及后续房款直接给付出卖方。
我们也呼吁相关行政管理部门尽快搭建统一的房产交易资金监管平台,将购房首付款、银行贷款、尾款都纳入平台监管,从而有效保障交易安全,杜绝交易陷阱损害买房人利益,也大幅度减少了买房人异议案件的发生。
及时过户是法则
除法律规定的特殊情形外,房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力,房屋一天不过户到自己名下,就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。
因此,在房屋交易中,买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接,更要充分重视房屋物权的变更登记,在具备过户条件时及时办理变更登记,以防节外生枝产生难以挽回的损失。
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