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房屋赠与协议应注意事项
发布时间:2015年11月11日 阅读次数:次 作者:北京市康达律师事
2011年的春节对晓萍来说分外难熬。同居男友因病离世,丧事刚刚办完,男友的前妻李雯又带着男友唯一的女儿佳佳找上门来,要求她从现在居住的房子中搬走。好在这套房屋虽然登记在男友一人名下,但男友与她有过约定,将全部财产赠给她,赠与协议死后生效。谁知尽管有书面协议,李雯仍然不依不饶,执意要她腾房,无奈之下,她将男友的法定继承人佳佳告上了法庭。

              相伴十一年,虽是女友胜妻子

  晓萍与男友张盛是同事,因工作关系结识。接触之后,晓萍发现张盛虽然学历不高,但为人踏实肯干,是个值得托付终身的好男人,唯一美中不足的是张盛曾经离过婚,并且已经有了一个三岁多的女儿,跟随他的前妻生活。但这段婚史并没有阻碍她与张盛感情的发展,两人很快交往并同居了。

  同居后张盛努力工作,晓萍悉心照顾他的生活起居,两人的日子过得风生水起。晓萍为人孝顺温柔,很快得到了张盛亲友的一致认可,将她看做了张家的媳妇。

  然而不知道是不是曾经离婚的经历让张盛从此畏惧婚姻,两人同居已经三年,所有亲朋都等待着一场婚礼,张盛却始终没有向晓萍求婚。为此,晓萍和他多次产生争执,甚至一度分手,但是抵不过他的哀求和自己的心软,两人最终和好,并且再也没有提起结婚这件事。

  天有不测风云。2008年的一天,张盛突然觉得心口疼、耳鸣、呼吸困难,经医院检查,还不到40岁的张盛患上了严重的心脏病,必须避免重体力劳动,并且需要他人的二十四小时陪护,若病发的时候无人发现,后果不堪设想。为了给张盛一个安定的休养身体的环境,两人在2009年购买了一套房屋,登记在了张盛的名下。

  晓萍除了悉心照顾病中的张盛,也对自己的未来产生了担忧。两人并没有结婚,一旦张盛离世,自己没有任何法律保障。因此,经与张盛商量,两人签订了一份赠与协议,约定“为避免不必要的财产纠纷,张盛将所有财产赠与晓萍,任何人不得有异议,此协议在张盛百年后生效”,两人在协议上都签了字并按了手印。有了这份协议,晓萍安心了,更是尽心尽力为张盛调养身体。

              男友突离世,房屋权属引争议

  尽管有晓萍的精心照护,张盛的身体状况仍然每况愈下。两人同居的第十一年,也就是2011年的大年初九,张盛的心脏病突然发作,虽然及时送医,仍然没能挽救他的生命,年仅42岁的张盛离开了人世。悲痛欲绝的晓萍独自安葬了张盛。

  晓萍没想到的是,葬礼结束仅仅几天,与张盛离婚后已经十余年没有什么来往,甚至连葬礼都没有出席的李雯带着女儿佳佳找上了门。李雯认为晓萍现在居住的房子是张盛的个人财产,晓萍与张盛没有任何法律上的关系,张盛的父母也已过世,佳佳是张盛唯一的法定继承人,因此这套房屋应当归佳佳所有,要求晓萍立刻搬走。晓萍拿出张盛生前与她签订的赠与协议,不仅没有说服李雯放弃争夺房屋,反而被李雯指责编造虚假协议,甚至闹到了居委会和晓萍所在的单位,左邻右舍和同事们因此议论纷纷。

  这套房屋不仅承载了晓萍与张盛甜蜜的回忆,更是晓萍唯一的住所。晓萍收入不高,与张盛的积蓄又多用于购买这套房屋和支付张盛的医药费,如果失去了这套房屋,不知道什么时候才能再拥有一套属于自己的房子。因此在张盛姐姐的支持下,晓萍来到法院起诉佳佳,要求法院判令张盛的赠与协议有效,将张盛留下的房屋和3万余元的养老金判归她所有。

             房屋未过户,赠与协议能否生效

  因为佳佳尚未成年,佳佳的母亲李雯作为法定代理人参加了诉讼。李雯坚持认为这份协议并非张盛所写,是晓萍为了争夺房产捏造的,要求鉴定张盛签字的有效性,并为此支付了近四千元的鉴定费用。

  晓萍和李雯共同选定了司法鉴定机构,并认可将张盛在办理房屋登记手续时留给建委的签名作为比对样本。很快,鉴定机构出具了鉴定报告,认为根据现有样本条件,《赠予协议》中落款处的“张盛”签名字迹与样本字迹倾向为同一人所写。对于这份鉴定,李雯并不认可,但是没有能够提供比对的样本。晓萍因此获得了证据优势,离得到这处房产又近了一步。

  然而还没等晓萍松一口气,李雯又提出,这处房屋并没有过户,仍然在张盛名下,根据法律规定,这份赠与协议并没有成立,因此晓萍不能取得房屋的所有权。晓萍气愤又无奈,签订这份协议只是为自己留下一份保障,并不是想和张盛争夺房屋的所有权,加之当时张盛身患重病,于情于理她都不能要求张盛过户房屋。况且白纸黑字的协议写得明明白白,张盛百年后协议生效,对于协议不成立的说法晓萍无法接受。

  李雯的主张源于《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条的规定,公民间赠与合同的成立,以赠与物的交付为准。但该条同时规定,未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与协议有效,但应令其补办过户手续。张盛虽然没有将房屋过户归晓萍,但是房产证已经交由她保管。应承办法官的要求,晓萍当庭出示了房产证。

              波澜再起,女儿未成年应留份额

  晓萍对自己获得房屋所有权的结果信心满满,然而李雯又提出,自己的女儿佳佳尚未成年,并且患有哮喘和心肌炎,自己母女二人的生活也很困难。张盛作为佳佳的抚养义务人理应为女儿留下一定的遗产份额。张盛的赠与协议将所有财产赠与晓萍,不符合法律规定,也有悖人伦,协议应当无效。

  佳佳作为未成年人,的确应当得到张盛的一部分遗产。晓萍也认识到签订协议时仅考虑到了自己日后的生活,忽略了男友的女儿佳佳,确实有悖情理。但佳佳尚有李雯抚养,并非没有经济来源,因此不应认定协议无效。

  法院最终根据优势证据规则判决认定该书面协议为张盛、晓萍双方合法有效签订的赠与合同。该合同因张盛的死亡而生效,涉诉房屋因此归晓萍所有。依据《继承法》第十九条的规定,佳佳作为无劳动能力的法定继承人,应当获得一定的财产份额。但以此认定赠与协议无效缺乏法律依据,佳佳可以另案起诉晓萍,要求晓萍给予其一定的补偿。

  晓萍拿到判决后,主动给予了佳佳一定的经济补偿,双方达成了和解,佳佳也没有再起诉晓萍。最终,晓萍有了后半生的栖身之所,佳佳也得到了供其生活的抚养费,这起案件得到了圆满的解决,

             身后财产处理:死因赠与

  死后生效的赠与合同被称为死因赠与,在我国审判工作中尚属首次出现,但在英国、日本、韩国和我国台湾、香港地区都得到了广泛的应用。因其对财产处分更自由,受到赠与人的广泛欢迎。

  死因赠与以赠与人的死亡为生效要件,目的是使赠与人在生前享有自己财产所有权的同时,能够更自由的完成对身后财产的处分,因此并不违反我国法律和公序良俗,是合法有效的赠与合同。

  因死因赠与的死因属性,在赠与人生前往往不能完成对赠与物的交付,因此给受赠人取得赠与物设置了现实和法律上的障碍,多会引发纠纷。为减轻受赠人取得赠与物的障碍,赠与人应当交付受赠人一定的指标物件,比如房产证。对于房屋的赠与,只要被赠与人实际取得了房产证和对房屋的占有使用,即使不过户,赠与合同也已经生效。

  需要特别注意的是,根据《继承法》第十九条规定的必留份制度,赠与人订立死因赠与协议时应当考虑到无劳动能力的法定继承人,为他们预留一定的遗产份额,否则不仅有悖情理,并且可能最终影响死因赠与协议的效力,影响赠与人对财产的自由处分。

北京市康达律师事务所律师,北京房地产律师张学华提醒您,起草与房屋等大标的财产协议最好请专业律师代理,否则容易引起纠纷。
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