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北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷
发布时间:2015年05月25日 阅读次数:次 作者:北京市康达律师事
京高法发[2014]489号
近年来,我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度,市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋,在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的,可以认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。
二、预约合同的效力和履行
当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由,要求确认预约协议无效的,不予支持,但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后,当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同,守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的,一般不予支持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阴阳合同的效力
当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
五、购房指标转让合同的效力
当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
六、无权处分合同的效力和履行
夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。
“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查,并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请的,法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的,可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的,可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
八、冒名签订房屋买卖合同的效力
出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋,可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的,不构成前款规定的表见代理。
九、连环买卖中的合同效力
房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力,法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利,应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。
近年来,我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度,市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋,在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的,可以认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。
二、预约合同的效力和履行
当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由,要求确认预约协议无效的,不予支持,但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后,当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同,守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的,一般不予支持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阴阳合同的效力
当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
五、购房指标转让合同的效力
当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
六、无权处分合同的效力和履行
夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。
“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查,并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请的,法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的,可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的,可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
八、冒名签订房屋买卖合同的效力
出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋,可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的,不构成前款规定的表见代理。
九、连环买卖中的合同效力
房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力,法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利,应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。
十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予以支持,但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的,可以酌情降低赔偿总额。
二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理
出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为,买受人同时主张上述两项违约金的,可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的,法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素,对于违约行为重复期间的违约金,择一高标准予以支持。
商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金,买受人同时主张两项违约金的,依前款原则处理。
二十一、逾期办证违约金过高的判断标准
出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高,经审查买受人实际损失无法确定的,法院可以买受人已付购房款为基数,在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。
二十二、违约金分别主张与分段主张的调整
房屋买卖合同纠纷中,出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的,应区分以下情形处理:
(一)出卖人存在多项违约行为,买受人分别提起诉讼主张违约金,前诉法院已经做出处理的,后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。
(二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金,前诉法院已经确定出卖人支付违约金,出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的,应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。
(三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金,前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的,后诉法院在支持解除合同违约金时,应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。
二十三、违约金诉讼时效的认定
房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的,诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的,以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效,当事人在诉讼中提出时效抗辩的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的,适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。
二十四、民间借贷与代理售房的处理
民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低,显失公平的,可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定,即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低。
法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。
二十五、民间借贷与以房抵债的处理
当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定,借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有,该合同实为基础借贷债权的担保,应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利:(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的,应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下,要求借款人办理房屋过户登记手续的,应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的,贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债,性质上属于债务履行方式的变更,贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的,应予支持。借款人认为抵债价格明显过低,显失公平的,可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
二十六、以房抵债与调解
当事人以债务纠纷诉至法院,在诉讼中自愿达成以房抵债协议的,各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定,加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度,对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认,确实需要出具正式调解书的,应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
二十七、适用范围
本纪要中的房屋买卖合同,未在表述中指明仅适用于商品房买卖的,即包括商品房买卖和存量房买卖,但不包括农村房屋买卖。
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