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北京市商品房预售资金监督管理办法
发布时间:2013年08月11日 阅读次数:次 作者:admin

第一章 总则
第一条  为加强本市商品房预售资金监督管理,规范商品房预售资金的使用,维护购房人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条  本市行政区域内申请商品房预售许可的项目,其预售资金的收存、支取、使用及监督管理,适用本办法。
本办法所称商品房预售资金,是指购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
第三条  本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。
第四条  北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)负责指导全市商品房预售资金监管工作,组织相关管理信息系统建设。区县住房城乡建设主管部门负责指导、监督、协调本行政区域内商品房预售资金监管的具体实施。
中国人民银行营业管理部(以下简称人行营业管理部)负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户(以下简称专用账户)开立、变更和撤销业务。
中国银行业监督管理委员会北京监管局(以下简称北京银监局)配合市住房城乡建设委开展指导、监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。
商业银行在主管部门指导、监督下,对专用账户进行监管。

第二章  一般规定
第五条  申请商品房预售许可前,房地产开发企业应选择商业银行作为商品房预售资金监管专用账户的开户银行(以下简称监管银行),与监管银行签订预售资金监管协议,并按照一个预售许可申请对应一个账户的原则在监管银行开立专用账户。房地产开发企业不得从专用账户中支取现金。
预售资金监管协议示范文本由市住房城乡建设委、人行营业管理部、北京银监局共同制定。
第六条  商品房预售资金应全部存入专用账户,由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管,优先保障工程建设。
重点监管额度是指预售项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、代征代建等相关建设费用总额。其中,住宅项目应包括按照本市相关规定达到同步交付使用条件所需的建设费用。
第七条  房地产开发企业申请办理商品房预售许可时,应在预售方案中明确预售资金监管方案,并提交预售资金监管协议。预售资金监管方案应包括以下内容:
(一)项目重点监管额度;
(二)项目用款计划;
(三)专用账户名称、账号;
(四)其他需要说明的情况。
房地产开发企业取得商品房预售许可后,应在售楼场所公示预售资金监管方案及监管协议。
第八条  市住房城乡建设委通过门户网站公示预售项目的监管银行、专用账户名称及账号。
第九条  项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点。
项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上(含7层)10层以下建筑的,可增加“建设层数达二分之一”节点;拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上(含10层)建筑的,可增加“建设层数达三分之一”、“建设层数达三分之二”节点。
房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力,合理确定每个节点的用款额度。完成初始登记前,专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。
第十条  区县住房城乡建设主管部门应参照本区县建设项目综合建设费用,并根据项目的交付使用条件等情况核定项目重点监管额度及各节点用款额度。核定保障性住房项目重点监管额度及各节点用款额度时,应考虑其建设和销售特点。
第十一条  预售项目需变更监管银行的,应由房地产开发企业和监管银行先向区县住房城乡建设主管部门提出申请。变更期间,区县住房城乡建设主管部门暂停该项目网上签约。
项目暂停网上签约后,房地产开发企业应与原监管银行解除监管协议,重新选定监管银行,开立新专用账户,签订预售资金监管协议;项目已销售的,还应向全部购房人及购房贷款银行告知监管银行变更情况,并将原专用账户内资金全部转入新开立的专用账户,撤销原专用账户。上述事项办理完成后,房地产开发企业应持以下材料到区县住房城乡建设主管部门办理变更手续。区县住房城乡建设主管部门恢复该项目网上签约。
(一)变更监管银行申请;
(二)解除监管协议;
(三)新签订的监管协议;
(四)已告知购房人监管银行变更情况的证明材料;
(五)已告知购房贷款银行监管银行变更情况的证明材料;
(六)新监管银行出具的资金转入新专用账户的证明材料;
(七)原监管银行出具的原专用账户撤销的证明材料;
(八)区县住房城乡建设主管部门要求的其他材料。
第十二条  预售资金监管期间,发生房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的,房地产开发企业需办理预售资金监管相关变更手续。

第三章 预售资金的收存、支取
第十三条  项目预售过程中,购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金。
房地产开发企业收取的定金,应在完成商品房网上签约后五个工作日内存入专用账户。
第十四条  购房人申请贷款的,房地产开发企业应将专用账户提供给贷款银行,作为贷款到账账户。贷款银行应将贷款直接发放至专用账户。
第十五条  专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后,房地产开发企业可向监管银行申请支取超出部分的资金优先用于工程建设。
第十六条  房地产开发企业向监管银行申请支取预售资金的,应提出书面申请,并提交以下材料:
(一)地下结构完成节点,提交勘察、设计、施工、监理(建设)等单位签字(章)的《地基与基础分部工程验收记录》;
(二)建设层数达三分之一、二分之一、三分之二节点,提交由勘察、设计、施工、监理(建设)等单位签字(章)的相应层数的《主体结构子分部工程验收记录》;
(三)主体结构完成节点,提交勘察、设计、施工、监理(建设)等单位签字(章)的《主体结构分部工程验收记录》;
(四)竣工验收备案节点,提交建设、设计、施工、监理等单位签章的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
第十七条  监管银行应履行专用账户资金出账审核责任,收到房地产开发企业用款申请后,对申请材料进行审核,符合资金使用条件的,应在五个工作日内拨付资金。
第十八条  专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时,房地产开发企业与购房人解除购房合同的,房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的网签合同注销证明文件,向监管银行申请退回已入账相应购房款,监管银行应在二个工作日内拨付。
专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后,房地产开发企业与购房人解除购房合同的,由房地产开发企业自行退款。
第十九条  预售项目完成房屋初始登记的,房地产开发企业可持房屋所有权登记证明向监管银行申请解除资金监管并撤销专用账户。监管银行审核符合条件的,应在三个工作日内解除对该项目的预售资金监管,并撤销专用账户。
房屋所有权登记楼栋号与预售许可楼栋号不一致的,房地产开发企业应一并提交《房产测绘成果备案表》。
第二十条  有下列情形之一的,市、区县住房城乡建设主管部门可以暂停房地产开发企业专用账户的资金支取,督促房地产开发企业尽快改正,并可协调相关部门监督专用账户内资金使用。
(一)预售项目发生质量事故的;
(二)预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的;
(三)房地产开发企业存在严重违法违规行为,影响工程建设的;
(四)市、区县住房城乡建设主管部门认为的其他情形。
第二十一条  专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时,房地产开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难,存在社会矛盾风险隐患,确需使用预售资金支付相应费用的,可向区县住房城乡建设主管部门提出书面用款申请,经区县住房城乡建设主管部门审核后,可启动应急用款方式支取资金。区县住房城乡建设主管部门应监督该项目的资金使用。

第四章 监督管理
第二十二条  监管银行应指定专人负责预售资金监管工作,严格按照本市商品房预售资金监管系统相关接口规定,准确、及时上传数据;按照市、区县住房城乡建设主管部门要求做好数据整理工作,报送专用账户出入账情况,配合开展预售资金监管执法工作。
第二十三条  监管银行发现预售资金未按时、足额存入专用账户的,应及时将相关情况报送区县住房城乡建设主管部门。
第二十四条  监管银行应加强专用账户管理,建立健全授权审批等内部管理制度,定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况,发现违规出账等问题的,应立即改正。
第二十五条  区县住房城乡建设主管部门应做好日常指导、监督工作,建立预售项目巡查制度,发现项目出入账存在问题的,责令房地产开发企业限期改正,未按期改正的暂停网上签约。发现监管银行违规的,应将相关情况报送市住房城乡建设委。
第二十六条  房地产开发企业有下列情形之一的,由市、区县住房城乡建设主管部门责令其限期改正,未按期改正的暂停违规项目的网上签约,并将其违法违规行为记入企业信用信息系统。情节严重的,暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约,并向社会公示。
(一)未按本办法规定收存、支取预售资金的;
(二)以收取其他款项为由逃避预售资金监管的;
(三)提供虚假证明材料申请使用预售资金的;
(四)未按本办法规定向购房人贷款银行提供专用账户作为贷款到账账户的;
(五)其他违反预售资金监管规定的行为。
第二十七条  监管银行有下列情形之一的,由市住房城乡建设委通报人行营业管理部、北京银监局做相应处理;违规情节严重的,不得监管新预售项目。
(一)未按规定审核用款申请,拨付预售资金的;
(二)发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为,未及时报送区县住房城乡建设主管部门的;
(三)未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的;
(四)其他违反预售资金监管规定的行为。
第二十八条  施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的,由市、区县住房城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理,将其违规行为记入企业信用信息系统,并向社会公示。
勘察单位、设计单位违反上述规定的,由市、区县住房城乡建设主管部门移交相关管理部门予以处理。
第二十九条  违反本办法规定,相关部门工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章  附则
第三十条  本办法自2013年7月1日起施行。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(京建发[2010]612号)同时废止。

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