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广州市中级人民法院关于商品房预售纠纷的处理
发布时间:2013年05月27日 阅读次数:次 作者:admin
一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款,并同意完全按该样板条款签署上述各合同,不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定应如何认定?
答:《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约,在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下,该《认购书》是有效的,对当事人具有约束力。认购人以合同条款不公平、可以再协商、人多看不清等理由拒绝签订《商品房买卖合同》,属于不诚信行为,其诉请该《认购书》无效或接触、返还定金的,不应支持。
二、出卖人拒绝按照《认购书》签订《商品房买卖合同》,买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理?
答:1、合同系当事人共同协商的结果,法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌,故对买受人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持;
2、出卖人拒绝签约已构成违约,在适用《司法解释》第四条的基础上,还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失。该损失数额的确定可参照在合同订立之日起至起诉日止的房价差额范围,区别下列不同情形处理:住宅在30%以内、商业用房在10%以内。
3、买受人拒绝签约亦已构成违约,不区别对待,均做上述对等处理。
三、商品房被出卖人抵押后,买受人诉请确权或者办证的,应如何处理?
答:1、起诉确权的,由于房屋不存在权属争议,应驳回诉讼请求。
2、起诉办证的,买受人在履行下列注意义务后即不构成过错:(1)审查所购房屋是否在《销售许可证》的范围内;(2)将购房款汇入合同指定的监控账号;(3)无论是抵押后再预售,或是预售后再抵押,只要有《预售许可证》,就应认定金融机构同意出售,其行使抵押权不得对抗买受人。
3、伪造《预售许可证》出售房屋的,应承担双倍赔偿的责任。
四、《商品房买卖合同》订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人的,应如何适用《司法解释》第八条?
答:买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的,原则上予以支持;根据案件的具体情况确需酌情降低的,不宜低于已付购房款的50%。
五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的,应如何把握违约金标准是否过高?
答:约定违约金标准为万分之五之内的(含万分之五)的,均认定属于合理范围,不予调整。同一楼盘违约金标准约定不一的,超过万分之五的可调整为万分之五;同一楼盘已有法院或者仲裁委的裁判先例的,应注意保持违约责任标准适用上的统一性。
六、“交楼“标准应如何确定?
答:1、必须具备以下两个基本条件:(1)取得《建设工程竣工备案表》;(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其他标准的从约定。
2、合同附件中约定有装修标准的。出卖人未达到约定的装修标准,其承担的是关于装修标准的违约责任。
七、面积差异的房款结算应如何处理?
答:1、面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数,具体标准以约定为准)的,买卖双方互不作任何补偿;
2、面积误差比绝对值超出0.6%(不含本数),买受人有权退房;买受人不退房的,房屋实际面积大于合同约定计价面积的,面积误差比在3%以内(含本数)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足;面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定计价面积的,面积误差比绝对值在3%以内(含本数)部分的房价款由出卖人返还买受人;面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。
八、买受人提出办证的诉讼请求应如何处理?
答:1、买受人依合同约定或司法解释的规定起诉办证的,无论起诉时是否具备办证条件,均判令出卖人三个月内办证。
2、关于逾期办证违约金的处理,可以分两段判决:至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付;自判决生效之日起至办证递件回执(指“协助办证的“)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。
3、违约金的截止日期以合同约定为准:“协助办证”为取得递件回执;“办妥的”为房管部门出证;“取得产权证的”则为交付买受人。
4、产权证核发后,出卖人应无条件交付给买受人。
九、根据七部位的意见,预售商品房未办证之前不得再行转让,但买受人通过与第三人签订买卖合同或者通过委托拍卖的形式将未领取房产证的商品房再行转让引发纠纷的,应如何处理?
答:1、七部委的意见并非法律、行政法规,不能作为认定合同无效的依据,故合同应为有效。
2、办证的诉讼请求因为行政主管部门明确不能办证,以实际无法履行为由驳回诉讼请求,待具备办证条件后再起诉办理。
3、如果转让合同的出卖人(同时是预售合同的买受人)以无法办证为由起诉解除转让合同,因无法办证影响的是转让合同的买受人的权利,故以不予支持为宜。如果转让合同的买受人以无法办证起诉解除合同,则以签约目的无法实现为由予以支持。
十、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等设计有关业主共同权益的诉讼,原告的诉讼主体资格应如何确定?
答:1、有关业主共同权益的诉讼(比如起诉请求办理永久水电、消防验收等。且不涉及到赔偿款的案件),业委会、全体业主或业主均是适格的原告,该生效判决对全体业主具有约束力,其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的,则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”的诉讼原则为由裁定驳回起诉。
2、上述诉讼涉及赔偿的,业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的,则裁定驳回起诉。
3、以业委会名义起诉的,仍需有业主大会授权。
十一、逾期办证、交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用?
答:1、约定一次性(定额)违约金的,自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。
2、约定按违约期间持续性计付违约金的,从主张或起诉之日往前倒推两年计付。
3、诉讼时效超过后,买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函,出卖人收到信函并回函要求解决纠纷,买受人后以协商未果为由起诉的,不宜适用诉讼时效。
4、买受人向有关行政主管部门反映、投诉或查询等,相关部门回复明确责任在出卖人的,不宜适用诉讼时效。
十二、以商品房抵消或清偿工程款或其他债务,而不是以工程款或其他债权抵消或清偿购房款的,应否适用《司法解释》处理?
答:在以商品房抵消或清偿工程款或其他债务的情况下,双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式,并非在当事人之间成立商品房买卖关系,不符合司法解释第一条的规定,故一方依据《商品房买卖合同》起诉,主张适用《司法解释》处理的,不予支持。但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。
十三、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积,在产权证未核发的情况下,出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持?
答:应以产权证登记的面积为准,出卖人在产权证未核发前要求买受人支付差价款不予支持。
十四、经出卖人同意,买受人将预售商品房转让给第三人,并办理了商品房预售合同的转名手续的,第三人能否取得原买受人合同项下的权利?
答:在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续,即应视为开发商同意商品房预售合同转名,第三人可以取得买受人原合同项下的权利。
十五、商品房预售合同约定按套内建筑面积计付房款,后商品房套内面积未变,但公共分摊建筑面积“缩水”,应如何处理?
答:合同中已经约定了公共分摊建筑面积,故没有达到约定面积数的,已构成违约。公共分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明。如果出卖人不能证明其免责,即应承担违约责任。具体的赔偿标准可参照:按总房价/(套内面积+分摊面积)*“缩水”面积计付。
十六、买受人在“收楼”或领取房产证时签署了《确认书》确认双方已不存在任何债权债务,后买受人以实际面积比约定面积少,要求出卖人退还面积差异款的应如何处理?
答:买受人不能举证证明其系在受出卖人欺诈、胁迫或重大误解的情况下签订《确认书》的,应履行《确认书》。但是“确认双方已不存在任何债权债务”应理解为开发商以《确认书》的形式免除自身迟延交楼、迟延办证等违约责任。如果是面积减少,还是应以房产证为准退还面积差异款。
十七、开发商和买受人对分期开发建设的小区配套设施的交付时间存在争议,买受人起诉要求交付,应如何处理?
答:应由开发商举证证明讼争的小区配套设施规划在哪一期工程,未到期的不宜支持买受人的诉求。如果开发商不能举证证明,则认定应即时交付。
十八、在履行合同过程中产生纠纷,一方当事人诉请合同无效或解除合同,但未诉请处理无效或解除的后果,法院能否依职权一并处理?
答:法官应行使释明权,除当事人明确表示反对外,应一并处理。
十九、双方当事人在合同中约定的违约责任不对等的,应如何处理?
答:当事人在签订后一年内提起诉讼的,可适用《合同法》第五十四条第一款第(1)项的规定,变更为对等的违约责任;未超过一年或超过一年的,均可以适用《合同法》第一百一十四条的规定,调整为对等的违约责任。
二十、未经竣工验收,买受人诉请出卖人交付房屋的,应如何处理?
答:如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收,则驳回交付房屋的诉讼请求。
二十一、买受人购买的房屋出现质量问题,影响正常使用,买受人要求修复,但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮,买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用,应否支持?
答:符合以下条件的请求应予以支持:1、房屋确实存在质量问题;2、出卖人在合理期间内不履行修缮义务;3、买受人已自行或雇人修缮,或提供有资质评估机构的评估结论。
出卖人认为买受人主张的金额不合理,应承担证明责任(如申请评估等),否则对其抗辩不予采纳。
二十二条、出卖人将公共绿地出售给买受人,买受人起诉确认无效的应如何处理?出卖人要求返还公共绿地的应否支持?谁有权起诉返还公共绿地呢?
答:1、买受人起诉主张出售公共绿地的行为无效的,应予支持。
2、出卖人要求返还的,因其并非权利主体,故不宜支持。
3、有权起诉要求返还公共绿地的诉讼主体是业主或业委会。
二十三、购房款(包括尾款、补差款)是否适用诉讼时效?逾期付款违约金是否适用诉讼时效?
答:购房款本金不适用诉讼时效,违约金则应适用。
二十四、《物权法》施行后,善意取得保护制度与拆迁补偿安置协议的优先权之间的冲突如何解决?
答:开发商将已经特定化的拆迁补偿安置房屋转卖第三人的行为损害了被拆迁人的权益,已构成侵权。即使转卖已产生物权变动后果,被拆迁人仍可基于该项优先权请求确权(司法解释认为撤销登记,不具实操性),依法院生效法律文书方式优先取得拆迁补偿安置房屋。总之,在第三人善
意取得与被拆迁人优先安置的冲突情况下,优先保护被拆迁人的利益。
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